Responsabilidade Civil do Locador por Danos Causados pelo Locatário

O locador de imóvel urbano pode ser responsabilizado por danos causados pelo locatário aos seus vizinhos?

Imagine que você esteja locando um imóvel de sua propriedade e o locatário constantemente faça festas noturnas com alto volume, além de responder agressivamente aos vizinhos que reclamam do barulho. Você pode ser responsabilizado por isso?

Recentemente, surgiu interessante julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenando o proprietário de um imóvel alugado para uma escola de futebol, por danos causados pelos usuários da instalação. No caso, a escola abrigava jovens que buscavam a profissionalização e que, durante a noite, faziam festas com som alto, xingavam e jogavam lixo no imóvel vizinho.

O TJSP entendeu pela responsabilidade civil do Locador pelos danos causados pelos usuários do espaço. Da decisão, foram opostos Embargos de Declaração, que é uma espécie de recurso que visa o esclarecimento do que o Tribunal decidiu. Portanto, cabe ainda recurso.

No entanto, o pronunciamento do TJSP traz algumas questões interessantes para reflexão. Vejamos os pontos principais.

Responsabilidade Civil subjetiva e Objetiva

A Responsabilidade Civil no direito brasileiro tem duas regras básicas que comportam exceções.

A primeira, é a da responsabilidade subjetiva: só se pode ser responsabilizado havendo dolo (intenção) de lesar, ou culpa (negligência, imprudência ou imperícia) na lesão.

A exceção fica por conta da previsão de Responsabilidade Objetiva, ou seja, aquela em que não se discute dolo ou culpa. Como exemplo, temos o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, que diz que o fornecedor é responsável, independentemente de culpa, pelo fato do produto. Assim, se um celular explode na mão do cliente, causando lesão, temos um fato do produto, e o fornecedor deve indenização.

Responsabilidade Civil por fato de terceiro

A segunda regra é a da individualização da responsabilidade. Ou seja, o responsável pelo dano é quem praticou a ação, ou se omitiu de agir para evitar o dano quando deveria.

Uma exceção a essa regra é o artigo 932, inciso I, do Código Civil, que diz que os pais são responsáveis pelos danos causados pelos filhos menores. Outra, a de que o empregador é responsável pelos danos causados pelos seus funcionários no exercício da atividade.

No caso de que estamos tratando, o Tribunal entendeu que o dono do imóvel se omitiu quando informado (diversas vezes) pelos vizinho do imóvel que locava, sobre as importunações dos usuários da escola de futebol. No caso, entendeu que houve negligência do proprietário e, por isso, cabia a indenização por fato de terceiro (exceção a regra número 2, acima).

Infelizmente, o voto do relator, acolhido pela turma do TJSP, carece da melhor técnica jurídica, pois não indicou, nem os dispositivos legais aplicáveis, nem precedentes para embasar a decisão.

Hipóteses de responsabilidade do locador por fato do locatário

No entanto, pode-se dizer que há precedentes no STJ imputando responsabilidade da locadora de veículos por danos causados pelos seus locatários. Aplica-se, nesse caso, a súmula 492 do STJ.

Outra possibilidade, é a incidência do Artigo 932, inciso IV, que determina a responsabilidade dos donos de hotel, hospedarias, casas ou estabelecimentos onde se albergue por dinheiro, mesmo para fins de educação, pelos seus hóspedes, moradores e educandos.

Essa é a hipótese de incidência mais provável, tendo em vista inclusive que o imóvel abrigava uma escola de futebol que, por sua vez, albergava jovens que buscavam uma carreira profissional como jogadores.

Previsões da Lei do Inquilinato

Vale mencionar, por último, o artigo 22 combinado com o artigo 9º da Lei do Inquilinato. O primeiro, diz que é dever do locador garantir o uso pacífico do imóvel; e o segundo, que o contrato pode ser desfeito por infração legal ou contratual.

Contratos de Locação

No contrato de locação, é possível prever cláusulas específicas que determinem que tipo de uso o locatário pode fazer do imóvel, e que prevejam a rescisão contratual por infração a essa cláusula. Para que essas cláusulas sejam efetivas, é sempre bom que o contrato seja ou redigido por um advogado, ou sejam submetidas a ele para revisão e aperfeiçoamento.

Conclusão

Portanto, é possível vislumbrar que a responsabilidade do locador de imóvel urbano por danos causados pelo locatário a vizinho seja objetiva, bastando o ato ilícito para configurar o dever de indenizar, conforme os fundamentos legais que expusemos acima.

Naturalmente, para que essas hipóteses tenham incidência, é preciso analisar o caso concreto. A Responsabilidade pode ser afastada, por exemplo, quando o Locador age para evitar o dano, notificando o locatário e, a depender da situação, extinguindo o contrato.

Por último, antes de alugar um imóvel, consulte um advogado para a redação e/ou revisão do contrato.